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Découverte de l'Habitat Participatif
Comment choisir le bon montage juridique pour notre projet ?
Comment choisir le bon montage juridique pour notre projet ?
Réponse
Le choix du montage juridique pour un projet d'habitat participatif dépend de nombreux paramètres : techniques, financiers, idéologiques...
Ce choix est complexe et requiert une analyse détaillée de votre projet.
Pour vous éclairer dans cette exploration HPF vous propose :
- un dossier Panorama des montages juridiques des habitats participatifs
- un Guide juridique introductif.
Après cette étude, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre structure locale ou d'une Formation sur le sujet.
Ce choix est complexe et requiert une analyse détaillée de votre projet.
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Thématique
- Découverte de l'Habitat Participatif
- Juridique / financier / montage
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Proposée
Qu'est ce qu'un habitat participatif ?
Qu'est ce qu'un habitat participatif ?
Réponse
'choisir une définition de l'HP. mais aussi des noms dérivés (habitat groupé, coopératif, inclusif...) et préciser la nuance entre eux
Thématique
- Découverte de l'Habitat Participatif
Thématique.s (nouvelles)
Auteur(s)
Statut de la ressource
Publiée
Juridique / financier / montage
Comment choisir le bon montage juridique pour notre projet ?
Comment choisir le bon montage juridique pour notre projet ?
Réponse
Le choix du montage juridique pour un projet d'habitat participatif dépend de nombreux paramètres : techniques, financiers, idéologiques...
Ce choix est complexe et requiert une analyse détaillée de votre projet.
Pour vous éclairer dans cette exploration HPF vous propose :
- un dossier Panorama des montages juridiques des habitats participatifs
- un Guide juridique introductif.
Après cette étude, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre structure locale ou d'une Formation sur le sujet.
Ce choix est complexe et requiert une analyse détaillée de votre projet.
Pour vous éclairer dans cette exploration HPF vous propose :
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Thématique
- Découverte de l'Habitat Participatif
- Juridique / financier / montage
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Statut de la ressource
Proposée
Dans le cadre d'un Bail Réel Solidaire/OFS, à quel moment les acquéreurs doivent-ils débloquer leur fond : à la réservation, à la construction, à l'entrée dans le logement, plus tard ?
Dans le cadre d'un Bail Réel Solidaire/OFS, à quel moment les acquéreurs doivent-ils débloquer leur fond : à la réservation, à la construction, à l'entrée dans le logement, plus tard ?
Réponse
L’achat en BRS fonctionne comme une VEFA (vente en état futur d’achèvement). En réalité c’est une VEFA d'une part et en plus le preneur signe avec l’OFS un BRS pour se titrer sur le sol. Mais l’accession des droits réels se fait bien en VEFA et ce sont donc bien ces règles qui s’appliquent.
Normalement en VEFA, les appels de fonds sont réalisés au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Dans les faits, certains organismes HLM acceptent de porter le cout de construction durant le chantier pour que les ménages n’aient à acheter qu’à la fin. Mais ça c’est à négocier.
Normalement en VEFA, les appels de fonds sont réalisés au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Dans les faits, certains organismes HLM acceptent de porter le cout de construction durant le chantier pour que les ménages n’aient à acheter qu’à la fin. Mais ça c’est à négocier.
Thématique
- Juridique / financier / montage
Thématique.s (nouvelles)
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Statut de la ressource
Proposée
Dans le cadre d'un Bail Réel Solidaire/OFS, peut-on on transmettre le logement à un héritier qui serait au-dessus des plafonds PSLA ?
Dans le cadre d'un Bail Réel Solidaire/OFS, peut-on on transmettre le logement à un héritier qui serait au-dessus des plafonds PSLA ?
Réponse
Non
On peut ne transmettre qu'à une personne sous plafond de ressources. Seule le conjoint survivant échappe à cette règle et peut hériter en étant au dessus des plafond.
Dans les autres cas de transmission, si l’héritier est au dessus des plafond, il a 12 mois pour revendre le droit réel (le logement quoi) à quelqu’un au dessous des plafond. Au delà de cette date il sera indemnisé par l’OFS.
Mais si l’on regarde comment ça se passe en général dans les succession, les gens revendent le logement de leur parents. Donc ca ne change pas grand chose. Le prix de revente est simplement encadré.
On peut ne transmettre qu'à une personne sous plafond de ressources. Seule le conjoint survivant échappe à cette règle et peut hériter en étant au dessus des plafond.
Dans les autres cas de transmission, si l’héritier est au dessus des plafond, il a 12 mois pour revendre le droit réel (le logement quoi) à quelqu’un au dessous des plafond. Au delà de cette date il sera indemnisé par l’OFS.
Mais si l’on regarde comment ça se passe en général dans les succession, les gens revendent le logement de leur parents. Donc ca ne change pas grand chose. Le prix de revente est simplement encadré.
Thématique
- Juridique / financier / montage
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Statut de la ressource
Proposée
Dans le cadre d'une SCIA, quelles garanties proposer aux banques lors de la recherche de prêts immobiliers ?
Dans le cadre d'une SCIA, quelles garanties proposer aux banques lors de la recherche de prêts immobiliers ?
Réponse
Vous pouvez proposer aux banques une caution hypothécaire.
Pour permettre aux associés des SCIA d’obtenir un crédit immobilier leur permettant de répondre aux appels de fonds servant à acquérir et à rénover ses bâtiments, le Code la Construction et de l’Habitation (CCH. Article L212-7) permet à la société de se porter caution hypothécaire auprès de chacun de ses associés. Cette faculté est autorisée et décrite à l’article XXX des statuts de la SCIA XXX.
Exemple de rédaction d'article sur la caution hypothécaire s'il ne s'y trouve pas déjà :
"En application de l'article L. 212-7 du code de la construction et de l’habitation, la gérance est autorisée à constituer la société caution hypothécaire à la garantie des emprunts contractés par les associés pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social, et aux cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession.
L'engagement de la société, dans ce cas, est et doit rester strictement limité aux fractions divises et indivises d'immeuble auxquelles le bénéficiaire du crédit a vocation, en vertu des groupes de parts qu'il possède. Ce cautionnement est un cautionnement réel, la société ne peut s'engager personnellement.
La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.
Cette faculté ne remet pas en cause le choix de procéder exclusivement à des attributions en jouissance ; toutefois, elle signifie que les créanciers bénéficiaires d’une caution hypothécaire ne pourront se voir opposer ces dispositions dans le cadre de la mise en œuvre de leur garantie."
La caution hypothécaire offre donc à l’établissement bancaire en sécurisation de son prêt un droit réel équivalent à une hypothèque classique permettant de garantir l’emprunt immobilier.
Le nantissement du groupe de parts de l’emprunteur au profit de la banque est également possible et inscrit dans l’article XXX des statuts de la SCIA.
Pour permettre aux associés des SCIA d’obtenir un crédit immobilier leur permettant de répondre aux appels de fonds servant à acquérir et à rénover ses bâtiments, le Code la Construction et de l’Habitation (CCH. Article L212-7) permet à la société de se porter caution hypothécaire auprès de chacun de ses associés. Cette faculté est autorisée et décrite à l’article XXX des statuts de la SCIA XXX.
Exemple de rédaction d'article sur la caution hypothécaire s'il ne s'y trouve pas déjà :
"En application de l'article L. 212-7 du code de la construction et de l’habitation, la gérance est autorisée à constituer la société caution hypothécaire à la garantie des emprunts contractés par les associés pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social, et aux cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession.
L'engagement de la société, dans ce cas, est et doit rester strictement limité aux fractions divises et indivises d'immeuble auxquelles le bénéficiaire du crédit a vocation, en vertu des groupes de parts qu'il possède. Ce cautionnement est un cautionnement réel, la société ne peut s'engager personnellement.
La saisie du gage vaut retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne peut être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné.
Cette faculté ne remet pas en cause le choix de procéder exclusivement à des attributions en jouissance ; toutefois, elle signifie que les créanciers bénéficiaires d’une caution hypothécaire ne pourront se voir opposer ces dispositions dans le cadre de la mise en œuvre de leur garantie."
La caution hypothécaire offre donc à l’établissement bancaire en sécurisation de son prêt un droit réel équivalent à une hypothèque classique permettant de garantir l’emprunt immobilier.
Le nantissement du groupe de parts de l’emprunteur au profit de la banque est également possible et inscrit dans l’article XXX des statuts de la SCIA.
Thématique
- Juridique / financier / montage
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Statut de la ressource
Proposée
Est-il obligatoire de faire appel à un syndic dans les habitats participatifs ?
Est-il obligatoire de faire appel à un syndic dans les habitats participatifs ?
Réponse
Seulement dans le cas du régime des copropriétés qui impose un syndic. Celui-ci peut être un syndic bénévole quelque soit la taille de la copropriété. Le syndic bénévole est membre de la copropriété et il met en oeuvre les décisions de l'assemblée générale avec le concours du conseil syndical. Le statut de copropriété impose à l'habitat participatif de respecter le cadre légal et l'organisation prevue par la Loi pour les copropriétés, ce qui ne l'empêche pas, s'il y a accord entre les membres, de construire à partir de là, une gestion participative .
Les projets d'habitat participatifs qui ont opté pour une propriété sociétaire (SCIA ou SCCC maintenues en jouissance, coopératives, SAA en jouissance) n'ont pas d'obligation de syndic, ce sont leurs statuts qui régissent les modalités de gestion.
Les projets d'habitat participatifs qui ont opté pour une propriété sociétaire (SCIA ou SCCC maintenues en jouissance, coopératives, SAA en jouissance) n'ont pas d'obligation de syndic, ce sont leurs statuts qui régissent les modalités de gestion.
Thématique
- Juridique / financier / montage
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Statut de la ressource
Peut-il y avoir des locataires ou seulement des propriétaires ?
Peut-il y avoir des locataires ou seulement des propriétaires ?
Réponse
La demande locative est importante, il y a des projets mixtes ou des projets en locatif social. La contrainte principale est l'attribution du locatif social (logements HLM) qui est très réglementée et il est parfois difficile de permettre la participation en amont de la livraison des logements car cette attribution est soumise à une commission d'attribution du logement social qui valide les foyers attributaires en fin de programme et veille à l'équité vis à vis du droit au logement. Il y a de ce point de vue encore des cadres de solution à apporter pour permettre la pré-attribution aux habitants participants (dans le cadre du droit commun)… C’est un des sujets de plaidoyer que nous travaillons avec le Ministère du Logement, mais aussi l’Union Social pour l’Habitat (Union des organismes HLM), Le Réseau National des Collectivités pour l’Habitat Participatif…
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- Juridique / financier / montage
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Statut de la ressource
SCIA, SCCC ?
SCIA, SCCC ?
Réponse
La SCIA
La Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA) date d'avant guerre (1938 de mémoire), elle a été mise à jour depuis, elle vient de la famille des SCI, les articles du CCH sont les L212.1 et suivants.
On peut contraindre l'attribution (jouissance seule par exemple), la gouvernance n'est pas coopérative. Elle est plutôt adaptée à l'autopromotion.
Il y a obligation du portage financier de tous les lots par les associés, l'état descriptif de division des lots doit être annexé aux statuts lors de la création (avec le règlement de jouissance - copropriété), ce qui fait qu'on enregistre les SCIA après le PC, voire le pro... Obligation d'un CPI (avec promoteur) ou d'un écrit équivalent (avec la gérance) pour confier l'opération de réalisation.
La SCCC
La Société Civile Coopérative de Construction (SCCC) a été créée par la loi Chalandon (1971) pour remplacer les anciennes coopératives d'attribution en limitant la SCCC à une seule opération et sans phase locative (articles 213.1 et suivant du CCH). C'est un outil des coop HLM et assimilées qui associent 20% de lots réservés mini à la création les futurs habitants attributaires des lots. L'EDD est obligatoire mais pas à la création de la société (avant le démarrage des travaux en fait). La SCCC peut donc être créée plus tôt. Comme elle associe un promoteur social et les habitants, elle a obligation de contracter une GFA (par le promoteur), et le CPI/Ecrit idem les SCIA. Elle relève aussi de la loi de 1947 sur la coopération et donc est régie par la règle un associé une voix. Perso je l'utilise pour monter des opérations associant des personnes morales. L'attribution ne peut pas être contrainte (droit de sortie individuelle garantie). Le prix est garanti et si on sort moins cher au final, les associés habitants bénéficient du prix minoré. C'est une des raisons pour laquelle les coop HLM l'ont abandonné au profit des VEFA classiques qui leur garantissent leur marge (et les banques ont poussé en ce sens aussi...).
La Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA) date d'avant guerre (1938 de mémoire), elle a été mise à jour depuis, elle vient de la famille des SCI, les articles du CCH sont les L212.1 et suivants.
On peut contraindre l'attribution (jouissance seule par exemple), la gouvernance n'est pas coopérative. Elle est plutôt adaptée à l'autopromotion.
Il y a obligation du portage financier de tous les lots par les associés, l'état descriptif de division des lots doit être annexé aux statuts lors de la création (avec le règlement de jouissance - copropriété), ce qui fait qu'on enregistre les SCIA après le PC, voire le pro... Obligation d'un CPI (avec promoteur) ou d'un écrit équivalent (avec la gérance) pour confier l'opération de réalisation.
La SCCC
La Société Civile Coopérative de Construction (SCCC) a été créée par la loi Chalandon (1971) pour remplacer les anciennes coopératives d'attribution en limitant la SCCC à une seule opération et sans phase locative (articles 213.1 et suivant du CCH). C'est un outil des coop HLM et assimilées qui associent 20% de lots réservés mini à la création les futurs habitants attributaires des lots. L'EDD est obligatoire mais pas à la création de la société (avant le démarrage des travaux en fait). La SCCC peut donc être créée plus tôt. Comme elle associe un promoteur social et les habitants, elle a obligation de contracter une GFA (par le promoteur), et le CPI/Ecrit idem les SCIA. Elle relève aussi de la loi de 1947 sur la coopération et donc est régie par la règle un associé une voix. Perso je l'utilise pour monter des opérations associant des personnes morales. L'attribution ne peut pas être contrainte (droit de sortie individuelle garantie). Le prix est garanti et si on sort moins cher au final, les associés habitants bénéficient du prix minoré. C'est une des raisons pour laquelle les coop HLM l'ont abandonné au profit des VEFA classiques qui leur garantissent leur marge (et les banques ont poussé en ce sens aussi...).
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- Juridique / financier / montage
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Foncier et urbanisme
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Architecture et construction
Est-il nécessaire de faire appel à des professionnels (architecte, géomètre…) pour la réalisation de ces projets ?
Est-il nécessaire de faire appel à des professionnels (architecte, géomètre…) pour la réalisation de ces projets ?
Réponse
Les projets d'habitat collectif (partagé, participatif...) imposent l'intervention d’un architecte, une étude thermique réglementaire (RT2012), un bureau de contrôle, une étude de sol en construction neuve, une assurance dommage ouvrage, les tests d'étanchéité à l'air, un coordinateur sécurité santé sur chantier... Il y a donc certaines fonctions dédiées aux professionnels. L'accompagnement de projet par un Assistant à Maitrise d’Ouvrage Habitat Participatif est aussi très utile (voir le réseau) et l'appui (ou le portage du projet par) des promoteurs sociaux (organismes HLM...) aussi, notamment à partir d'une certaine taille de projet.
Thématique
- Architecture et construction
Thématique.s (nouvelles)
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Statut de la ressource
Recherchez vous un logement ? J’ai une maison avec 4 chambres avec leur sdb et des espaces commun 1 grand jardin avec piscine. Ça pourrait convenir à vos projets
Recherchez vous un logement ? J’ai une maison avec 4 chambres avec leur sdb et des espaces commun 1 grand jardin avec piscine. Ça pourrait convenir à vos projets
Thématique
- Architecture et construction
- Autre
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Statut de la ressource
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Vie du groupe et facteur humain
En cas de litiges entre les habitants, comment peut-on être accompagné ?
En cas de litiges entre les habitants, comment peut-on être accompagné ?
Réponse
Les acteurs du Mouvement proposent des méthodes pour favoriser le bien vivre ensemble au sein des groupes : ils mettent en place avec les habitants des cadres collaboratifs autour de la gouvernance partagée : prises de décisions au consentement, communication non violente, attitude bienveillante... L'intelligence collective peut se développer autour des intentions et des intérêts communs bien identifiés pendant l'élaboration du projet.
En cas de conflit, les acteurs tenterons d'abord d'en identifier la nature (interpersonnelle, désaccord sur le projet...) avant de proposer une démarche de médiation qui pourra être effectuée selon les cas par un des acteurs du Mouvement ou par un médiateur extérieur.
En cas de conflit, les acteurs tenterons d'abord d'en identifier la nature (interpersonnelle, désaccord sur le projet...) avant de proposer une démarche de médiation qui pourra être effectuée selon les cas par un des acteurs du Mouvement ou par un médiateur extérieur.
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- Vie du groupe et facteur humain
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Recherchez vous un logement ? J’ai une maison avec 4 chambres avec leur sdb et des espaces commun 1 grand jardin avec piscine. Ça pourrait convenir à vos projets
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