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Impulser la création d’un prêt coopératif social ad hoc

• Sujet
• Discussion

Impulser la création d’un prêt coopératif social ad hoc

Description du problème et des solutions envisagées/entreprises Dans le cadre des coopératives d'habitant loi ALUR, le statut de sociétaire est lié à celui d’habitant : si cela est une avancée en soi, cette évolution fait perdre le statut de locataire (quand il occupe son logement en jouissance coopérative). La logique du Prêt Locatif Social (PLS) est compatible avec celle des coopératives d’habitants, cependant les SHP en coopérative d’habitants ne peuvent y accéder car le PLS ne peut financer de contrat coopératif. ====Retour de la DGALN==== - La piste consistant à permettre au PLS de financer les coopératives d’habitants ALUR semble compliqué à mettre en œuvre. - Il semble plus envisageable de créer un prêt locatif social adaptée aux coopératives d’habitants : cela sera étudié avec la CDC. - Dans le cadre d'un projet de recherche en cours, mené par le PUCA, dédié à l'habitat participatif, un des volets concerne la recherche de solutions de financement dédié

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Thématique

• Juridique / financier / montage

Auteur(s)

• Christiane Chateauvieux
• Ludovic Parenty

Groupe(s) de travail à l'origine de la fiche

• Plaidoyer

Statut du sujet de plaidoyer Pris en charge par le groupe de travail

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Le logement locatif social

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• Discussion

Le logement locatif social

Description du problème et des solutions envisagées/entreprises Sous-groupe de travail sur le sujet du LLS

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Thématique

• Juridique / financier / montage

Auteur(s)

• Pierre-Charles Marais

Groupe(s) de travail à l'origine de la fiche

• Plaidoyer

Statut du sujet de plaidoyer Problème remonté

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Publication d'un "porté à connaissance" pour fluidifier l’information à droit constant

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• Discussion

Publication d'un "porté à connaissance" pour fluidifier l’information à droit constant

Description du problème et des solutions envisagées/entreprises Plusieurs points relevant de la bonne interprétation du cadre législatif actuel pourraient être précisés dans le cadre d’un « porté à connaissance » émanant de la DHUP, ce qui homogénéiserait l’application du droit par les services déconcentrés de l’état et préciserait les modalités de mise en œuvre des projets vis-à-vis de l’ensemble des acteurs. A cet effet, une démarche est en cours avec la DHUP/DGALN. ====Rappel du fait que l'article 47 de la Loi ALUR créé les sociétés d'habitat participatif, "sans préjudice des autres formes juridiques prévues par la loi" (Art. L. 200-2)==== Les personnes morales portant des projets d’habitat participatif ne se limitent donc pas aux statuts prévus par la loi ALUR (qui à ce stade ne sont pas utilisés pour les raisons évoquées précédemment). Ainsi, les principaux statuts utilisés dans le cadre d’opération en autopromotion sont notamment les SCIA, SCCC, SCI, SAS Coopérative. De même, un nombre croissant d’opérations d’habitat participatif est réalisé dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage portée par un organisme HLM (droit commun). ====Confirmation de la non application de la garantie financière pour les sociétés préexistantes aux SHP (sociétés d'habitat participatif Loi ALUR)==== Une question écrite au gouvernement précise d’ores et déjà ces conditions pour les SCCC, l’objectif serait d’entériner ces conditions et de spécifier que celles-ci s’appliquent également aux SCIA. ====Habitat Participatif et logement social ==== Un nombre croissant d’opérations d’habitat participatif est réalisé dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage portée par un organisme HLM (droit commun). Ainsi, il convient de préciser que l'habitat participatif ne désigne pas seulement les opérations dont la maitrise d'ouvrage est portée par les habitants, mais plus généralement d’une démarche citoyenne dans laquelle les habitants sont associés à la conception et dans la gestion de leurs logements, et qui partagent des espaces de vie communs. Ces opérations peuvent être réalisées en locatif social ou en accession sociale. Dans ce cadre, le collectif d’habitants est constitué en amont de la conception et une convention, définissant les modalités de partenariat est signée entre le collectif d’habitant (le plus souvent constitué en association) et l’organisme HLM. Afin d’associer les futurs premiers occupants en locatif social aux phases de conception, des pré-CAL peuvent être organisées en amont des CAL (Commission d'Attribution de Logement) qui viendront valider l’éligibilité effective des locataires au moment de l’emménagement. Le modalités de mise en œuvre de ces pré-CAL et des bonnes pratiques pouvant s'inscrire dans le droit commun fait l'objet d'une réflexion avec la DHUP/DGALN d'une part, et les acteurs institutionnels : Réseau National des Collectivités pour l'Habitat Participatif et Union Social pour l'Habitat, d'autre part.

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Thématique

• Juridique / financier / montage

Auteur(s)

• Ludovic Parenty

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Statut du sujet de plaidoyer Pris en charge par le groupe de travail

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Sortir de l’impasse de la garantie financière

• Sujet
• Discussion

Sortir de l’impasse de la garantie financière

Description du problème et des solutions envisagées/entreprises Conformément à l’Article L.200-9 du CCH, les SHP en autopromotion ont l’obligation de contracter une garantie financière avant tout démarrage de travaux qui couvre deux risques : « les coûts supplémentaires occasionnés par la défaillance d'une entreprise intervenant dans la construction rendant nécessaire la contractualisation avec une nouvelle entreprise » et « les appels de fonds de la société destinés au règlement des travaux en lieu et place de tout associé défaillant, dans l'attente de la cession des parts de cet associé » (Décret n° 2016-1433 du 24 octobre 2016 relatif à la garantie mentionnée à l'article L. 200-9 du code de la construction et de l'habitation). ====Nos constats==== - Aucun organisme financier privé n’accorde aujourd’hui cette garantie en raison du trop faible nombre de projets et de la difficulté à évaluer le taux de sinistralité. Un grand nombre de démarches ont été effectuées auprès de banques ou d’organismes d’assurance, dans différents territoires français, sans résultat. - Sans cette garantie, les SHP sont dans l’impossibilité d’expérimenter l’autopromotion en pratique. Elles ont donc recours au droit commun actuel, soit en choisissant d’autres formes juridiques (SAS coopératives, SCIA ou S3C), soit en ayant recours à un promoteur (qui peut contracter une garantie financière d’achèvement, inaccessible à un groupe d’habitants). - Actuellement, les coopératives d’habitants H’Nord à Bordeaux et Graine de Bitume à Grenoble sont dans cette impasse. Avec la loi ALUR, l’intention du législateur était de « créer un cadre juridique garantissant une certaine sécurité sur le plan économique et financier pour les concepteurs de projets, qu’ils soient auto-promoteurs ou coopérateurs », mais les conditions d’application de cette garantie financière ne sont pas réunies. ====Nos besoins==== - Se prémunir du 1er risque (défaillance d’entreprise) est important pour nos projets d’HP (SAA et Coopératives d’habitants) qui peuvent être mis en difficulté en cas de trop forts surcoûts liés aux aléas de chantier. - Le 2ième risque (défaillance d’un membre du collectif qui ne peut payer sa quote-part) est plus ou moins important selon les projets : - Certains groupes peuvent absorber cette défaillance en répartissant l’effort entre les membres du collectif, - Pour les coopératives, c'est celle-ci qui contracte l'emprunt et au moment de s'engager, la coopérative a rarement réuni l’ensemble des ménages. Toutefois le groupe, même incomplet, fournit collectivement l'apport nécessaire pour l'obtention du prêt par l'achat des parts sociales initiales de la coopérative. ====Des pistes à débattre avec la DGALN==== - Rechercher, dans le privé, des partenaires prêts à proposer cette garantie financière avec des SHP constituées d’habitants porteurs de projet. - Négocier avec eux des taux de garantie « soutenables » (identiques à ceux appliqués aux bailleurs sociaux). - Dans le cas où ces organismes financiers feraient encore défaut, demander à la CDC de pallier la défaillance du marché en proposant elle-même cette garantie. - Au cas où aucune solution ne serait trouvée, supprimer l’obligation de souscrire une telle garantie pour les SHP (obligation qui aujourd’hui ne s’impose pas aux autres sociétés d’attribution). ====Retour de la DGALN==== La DGALN souhaite que nous lui apportions des éléments complémentaires sur la sinistralité des projets en autopromotion, notamment sur les aspects couverts par la garantie à savoir les défaillances d’entreprises au cours du chantier et les défaillances d’associés qui ne répondraient pas aux appels de fonds. La Coordin’action propose d’envoyer rapidement les éléments dont elle dispose. Deux pistes possibles sont citées par la DGALN : - Relancer les assurances privées (mais en « dérisquant, en mettant un peu d’argent »), avec une contre-garantie de la CDC - Supprimer l’objet de cette garantie

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Thématique

• Juridique / financier / montage

Auteur(s)

• Christiane Chateauvieux

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Statut du sujet de plaidoyer Pris en charge par le groupe de travail

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