Retour de la DGALN

• La piste consistant à permettre au PLS de financer les coopératives d’habitants ALUR semble compliqué à mettre en œuvre.
• Il semble plus envisageable de créer un prêt locatif social adaptée aux coopératives d’habitants : cela sera étudié avec la CDC.
• Dans le cadre d'un projet de recherche en cours, mené par le PUCA, dédié à l'habitat participatif, un des volets concerne la recherche de solutions de financement dédié

Rappel du fait que l'article 47 de la Loi ALUR créé les sociétés d'habitat participatif, "sans préjudice des autres formes juridiques prévues par la loi" (Art. L. 200-2)

Confirmation de la non application de la garantie financière pour les sociétés préexistantes aux SHP (sociétés d'habitat participatif Loi ALUR)

Habitat Participatif et logement social

Nos constats

• Aucun organisme financier privé n’accorde aujourd’hui cette garantie en raison du trop faible nombre de projets et de la difficulté à évaluer le taux de sinistralité. Un grand nombre de démarches ont été effectuées auprès de banques ou d’organismes d’assurance, dans différents territoires français, sans résultat.
• Sans cette garantie, les SHP sont dans l’impossibilité d’expérimenter l’autopromotion en pratique. Elles ont donc recours au droit commun actuel, soit en choisissant d’autres formes juridiques (SAS coopératives, SCIA ou S3C), soit en ayant recours à un promoteur (qui peut contracter une garantie financière d’achèvement, inaccessible à un groupe d’habitants).
• Actuellement, les coopératives d’habitants H’Nord à Bordeaux et Graine de Bitume à Grenoble sont dans cette impasse. Avec la loi ALUR, l’intention du législateur était de « créer un cadre juridique garantissant une certaine sécurité sur le plan économique et financier pour les concepteurs de projets, qu’ils soient auto-promoteurs ou coopérateurs », mais les conditions d’application de cette garantie financière ne sont pas réunies.

Nos besoins

• Se prémunir du 1er risque (défaillance d’entreprise) est important pour nos projets d’HP (SAA et Coopératives d’habitants) qui peuvent être mis en difficulté en cas de trop forts surcoûts liés aux aléas de chantier.
• Le 2ième risque (défaillance d’un membre du collectif qui ne peut payer sa quote-part) est plus ou moins important selon les projets :
  • Certains groupes peuvent absorber cette défaillance en répartissant l’effort entre les membres du collectif,
  • Pour les coopératives, c'est celle-ci qui contracte l'emprunt et au moment de s'engager, la coopérative a rarement réuni l’ensemble des ménages. Toutefois le groupe, même incomplet, fournit collectivement l'apport nécessaire pour l'obtention du prêt par l'achat des parts sociales initiales de la coopérative.

Des pistes à débattre avec la DGALN

• Rechercher, dans le privé, des partenaires prêts à proposer cette garantie financière avec des SHP constituées d’habitants porteurs de projet.
• Négocier avec eux des taux de garantie « soutenables » (identiques à ceux appliqués aux bailleurs sociaux).
• Dans le cas où ces organismes financiers feraient encore défaut, demander à la CDC de pallier la défaillance du marché en proposant elle-même cette garantie.
• Au cas où aucune solution ne serait trouvée, supprimer l’obligation de souscrire une telle garantie pour les SHP (obligation qui aujourd’hui ne s’impose pas aux autres sociétés d’attribution).

Retour de la DGALN

• Relancer les assurances privées (mais en « dérisquant, en mettant un peu d’argent »), avec une contre-garantie de la CDC
• Supprimer l’objet de cette garantie