Problématiques fiscales liées à l’usage des propriétés sociétaires en Habitat Participatif (SCIA, SCCC, SAA)
Nature du problème
Exclusion du régime de la transparence fiscale en cas de mobilisation d’une caution hypothécaire lors d’une cession dans une société d’attribution maintenue
Le CGI a maintenu une disposition en contradiction avec le CCH, excluant du régime de la transparence fiscale les sociétés d’attribution qui consentiraient une caution hypothécaire pour garantir les emprunts des nouveaux entrants, tout au long de la vie de la société.
Cette disposition du code des Impôts crée une impasse pour ces sociétés car elles ne peuvent plus offrir aux cessionnaires la garantie d’emprunt que pourtant le CCH leur permet de mobiliser, limitant de fait les possibilités de rachat aux seules personnes en capacité de financer leur acquisition sur fonds propres ou ayant des garanties personnelles pour emprunter, ce qui va à l’encontre des objectifs de mixité sociale et générationnelle contenus dans les projets d’habitat participatif. Les projets existants (120 environ représentant près de 1000 logements), certains établis depuis plus de 30 ans, se trouvent ainsi très pénalisés par cette distorsion entre propriété directe, laquelle permet toujours la mise en place d’une hypothèque, et propriété sociétaire, qui n’est pas autorisée par la doctrine fiscale actuelle à consentir une caution hypothécaire.
Bien qu’un amendement (N°695 adoptés le 21 octobre 2013) ait été voté au Sénat pour corriger cette contradiction, sa transcription dans les textes fiscaux n’a pas été actée, neuf ans après et le problème reste entier pour nos projets présents et à venir, entravant les mutations.
Exclusion du régime de la transparence fiscale des sociétés d’attribution qui prêteraient gratuitement ou loueraient leurs parties communes
Cette disposition du CGI vient entraver les usages de solidarité au cœur des projets participatifs ,témoignant de la non prise en compte ,dans la doctrine fiscale, de l’existence de Sociétés d’attribution maintenues en phase gestion, dans un cadre purement patrimonial, telles que les développent les projets d’habitat participatif .Elle leur impose des contraintes que n’ont pas les copropriétés et serait en contradiction, pour les SAA loi Alur, avec le CCH qui prévoit dans son article L200-8 que « Les sociétés d'habitat participatif peuvent développer des activités et offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés, selon des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité séparée. » Les pratiques développées dans ces contextes sont en effet directement liées à la vie de la société : mutualisation d’espaces et de moyens pour des activités solidaires entre associés et ouverture sur le quartier et ses associations, excluant donc toute activité à visée directement lucrative pouvant s’apparenter à une activité économique.
Le CGI a maintenu une disposition en contradiction avec le CCH, excluant du régime de la transparence fiscale les sociétés d’attribution qui consentiraient une caution hypothécaire pour garantir les emprunts des nouveaux entrants, tout au long de la vie de la société.
Cette disposition du code des Impôts crée une impasse pour ces sociétés car elles ne peuvent plus offrir aux cessionnaires la garantie d’emprunt que pourtant le CCH leur permet de mobiliser, limitant de fait les possibilités de rachat aux seules personnes en capacité de financer leur acquisition sur fonds propres ou ayant des garanties personnelles pour emprunter, ce qui va à l’encontre des objectifs de mixité sociale et générationnelle contenus dans les projets d’habitat participatif. Les projets existants (120 environ représentant près de 1000 logements), certains établis depuis plus de 30 ans, se trouvent ainsi très pénalisés par cette distorsion entre propriété directe, laquelle permet toujours la mise en place d’une hypothèque, et propriété sociétaire, qui n’est pas autorisée par la doctrine fiscale actuelle à consentir une caution hypothécaire.
Bien qu’un amendement (N°695 adoptés le 21 octobre 2013) ait été voté au Sénat pour corriger cette contradiction, sa transcription dans les textes fiscaux n’a pas été actée, neuf ans après et le problème reste entier pour nos projets présents et à venir, entravant les mutations.
Exclusion du régime de la transparence fiscale des sociétés d’attribution qui prêteraient gratuitement ou loueraient leurs parties communes
Cette disposition du CGI vient entraver les usages de solidarité au cœur des projets participatifs ,témoignant de la non prise en compte ,dans la doctrine fiscale, de l’existence de Sociétés d’attribution maintenues en phase gestion, dans un cadre purement patrimonial, telles que les développent les projets d’habitat participatif .Elle leur impose des contraintes que n’ont pas les copropriétés et serait en contradiction, pour les SAA loi Alur, avec le CCH qui prévoit dans son article L200-8 que « Les sociétés d'habitat participatif peuvent développer des activités et offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés, selon des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité séparée. » Les pratiques développées dans ces contextes sont en effet directement liées à la vie de la société : mutualisation d’espaces et de moyens pour des activités solidaires entre associés et ouverture sur le quartier et ses associations, excluant donc toute activité à visée directement lucrative pouvant s’apparenter à une activité économique.
Pistes de résolution
Rescrit adressé à la DLF le 6 mai 2022 - Bureau B1 Section 3 - en attente de réponse