Roubaix - Quartier Esperance

Projet envisagé

Nom du projet (éventuellement provisoire) Le jardin des Alouettes
PNRU ou NPNRU concerné, le cas échéant Quartier Intercommunal Roubaix - Tourcoing - Blanc Seau - Croix Bas Saint Pierre
Commune d'accueil Roubaix
Intercommunalité concernée Métropole européenne de Lille (MEL)
Si terrain identifié, adresse du projet à développer 13 rue de l'Alouette, 59100 Roubaix

Infos pratiques

Nom de la structure Joanna PIETRAS
Nom de l'accompagnateur/contributeur Joanna PIETRAS

Présentation du projet envisagé

Objectif du projet envisagé (2 lignes) Construction neuve d'un bâtiment de 20 logements.
Description du programme envisagé (10 lignes)
  • Projet développé en partenariat avec un organisme HLM (3F Notre Logis).
  • Projet de 20 logements environ (dont 7 locatifs sociaux, le reste en accession PSLA et VEFA en fonction de la composition du groupe)
  • Environ 100m2 d'espaces communs, ouvert sur le quartier.
  • Objectif visé : mixité sociale et inter-générationnelle (Le groupe est actuellement composé d'habitants âgés de 25 à 75 ans).
Contexte du projet à développer (10 lignes)
  • La ville de Roubaix cherche à développer de l'Habitat Participatif depuis 2016, notamment sur le terrain de la rue de l'Alouette. Ce terrain est fléché depuis 2019.
  • La ville de Roubaix a sélectionné l'opérateur HLM en 2019, mais les actions entreprises (2 campagnes d'informations destinées aux habitants) n'ont pas réussi à lancer la dynamique. Le projet a donc failli ne pas aboutir en automne 2021. C'est à ce moment qu'une nouvelle dynamique est née et le projet a été relancé avec le groupe nouvellement créé.
Impacts attendus de l'initiative au regard des priorités de la politique de la ville :
  • Diversification de l’offre de logement (logement social, logement privé, accession à la propriété...)
  • Mixité sociale et intergénérationnelle
Partenaires institutionnels impliqués et favorable à l’initiative (10 lignes)
  • La ville de Roubaix
  • Bailleur 3F Notre Logis
  • Aménageur SEM Ville Renouvellée
Analyse de la viabilité du projet au regard du marché immobilier (10 lignes)
  • Le contexte économique du quartier est tendu car il n'est pas considéré comme attractif.
  • Terrain qui dispose d'une localisation avantageuse puisqu'il est situé à proximité des services et transports en commun (métro, gare).
Modalités de constitution du groupe d'habitant envisagé (5 lignes)
  • Le groupe a été constitué à la suite d'un appel relayé par l'association régionale EHGNPdC et grâce à la communication sur le site de la mairie.
  • Actuellement le groupe n'est pas au complet, la communication va être poursuivie via les services du bailleur (auprès de ses locataires) et la mairie.
Freins identifiés à la concrétisation du projet et actions envisagées pour les lever (10 lignes)
  • Faible attractivité de Roubaix et contexte économique tendu.
  • Une réflexion est menée sur les moyens à mobiliser pour financer l'accompagnement (les subventions de la ville de Roubaix et de la MEL seront mobilisés sans permettre de couvrir la totalité de la mission, d'autres moyens de financement sont recherchés) et le coût de construction des espaces communs (réflexion en cours).

Moyens mobilisés pour la mise en place de l'initiative

Expériences de l'accompagnateur/trice, existence d'un groupe projet (10 lignes)
  • En octobre 2021, suite aux difficultés de lancement du projet (3 personnes intéressées, pas de dynamique de groupe), le bailleur s'est adressé à Joanna Pietras qui propose une méthodologie d'accompagnement et de lancement de communication via EHGNPdC.
  • Suite à cette action une dizaine de personnes se sont montrées intéressées. Cette nouvelle dynamique a permis au bailleur et à la ville de valider le lancement de l'opération.
  • Suite aux deux réunions d'information, les ateliers avec les futurs habitants ont commencé en janvier 2022.
Prochaines étapes (10 lignes)
  • Travail avec le groupe sur le projet collectif et social. Le groupe a écrit sa raison d'être qui sera dans les prochaines semaines traduit par une charte de projet.
  • Le programme va être défini avec le groupe courant mars - avril.
  • Travail entre la ville, le bailleur et l'accompagnatrice sur la rédaction du cadre du projet (définition des attentes et des contraintes)
  • Travail avec l'architecte début mai afin de viser le dépôt de Permis de Construire début 2023 pour une livraison au 2ème trimestre 2025.
Financement de la préfaisabilité et de la mobilisation des habitants - possibilité de cofinancement identifié,... (5 lignes)
  • Accompagnatrice missionnée par le bailleur pour la première phase du projet (constitution du groupe, études pré-opérationnelles : projet social, programmation, mise en place de gouvernance, constitution de l'association des habitants, recherche des subventions).
  • En parallèle, pour préciser les contours de l'opération, l'accompagnatrice est en train de réunir l'ensemble des informations et d'écrire une convention cadre en vue de soumettre celui-ci à la signature du bailleur, de la collectivité et des futurs habitants. Ce travail, qui s'appuie sur l'analyse des documents existants et des réunions de mise au point avec le bailleur et la collectivité, n'a pas était fait au moment du lancement du projet, qui s'est fait sans présence de l'AMO. Ce préalable indispensable ne rentre pas dans le cadre de la mission de constitution du groupe financée par le bailleur. Aussi, le prolongement de la mission en phase opérationnelle n'est pas garanti à ce stade car conditionnée à la capacité de réunir les financements spécifiques qui permettrait de garder l'équilibre global de l'opération.

Projet démonstrateur et soutien financier

Type de mission d'accompagnement Etude de préfiguration
Session de l'AMI Mars 2022
Points de vigilance relevés par le comité de sélection Faisabilité de constitution du groupe / Adéquation entre la programmation et le public cible :
  • La ville de Roubaix et le quartier des Alouettes bénéficient d’une faible attractivité auprès des ménages intéressés par le projet d’habitat participatif en Accession VEFA
  • Situé dans un quartier au contexte économique fragilisé, une partie des ménages habitant le quartier n’ont pas la capacité d’accéder à la propriété, mais préfèrent rester dans le locatif social
Décision du comité de sélection Ce projet illustre la complexité de la production du logement en secteurs QPV, y compris avec une collectivité et un maître d’ouvrage gagnés à l’innovation sociale. L’ambition est de mêler de l’accession sociale et du locatif social, ce qui permet une « mixité au palier » intéressante. Il semble que la fragilité financière du projet a empêché le bailleur d’engager les études préalables qui pourtant sont essentielles au succès du projet, notamment pour trouver le bon équilibre entre programmation et public cible, en prenant en compte l’ingénierie financière du projet. Le jury propose à l’AMO que le soutien apporté dans le cadre de cet AMI lui permette de faire intervenir un confrère expérimenté dans les projets réalisés en partenariat avec un organisme HLM, afin de conforter la construction du partenariat avec Notre Logis et l’expertise financière associée.
  • Retenu comme projet démonstrateur
  • Soutien financier apporté : 4200€ HT à répartir pour l’équipe d’AMO.
Projet démonstrateur Oui
Financement accordé Oui

Liste détaillées des actions menées pour le projet depuis sa sélection et état d'avancement du projet
  • • Assistance à la création de l’association « Les Alouettes de Roubaix » en septembre 2022
  • • Rédaction de la convention de partenariat entre l’association et le bailleur signée en novembre 2022
  • • Assistance à des études architecturales en conception participative de l’esquisse (basé sur le programme des espaces communs rédigé par le groupe) à l’AVP
Prochaines étapes du projet Le groupe n’est toujours pas au complet. Il compte uniquement 4 ménages sur 20 logements à construire. Il est nécessaire de poursuivre la communication autour du projet et accueillir de nouveaux foyers.
Les études architecturales doivent se poursuivre pour valider la phase AVP puis PRO pour préparer l’appel d’offres.
Suite à l’estimation du coût de construction en phase AVP (+ 30 % par rapport au budget initial) le budget de l’opération n’est pas équilibré. La recherche des économies est nécessaire tout en sachant qu’en vue de l’écart important le programme également devra être revu.