Une nouvelle rencontre au Ministère en octobre 2019 : quelles avancées ?


Date de l'article 01.11.2019
Auteur Habitat Participatif France
Brève / Article Article
Chapo de l'article Une délégation d'Habitat Participatif France a été reçue le 16 octobre dernier au Ministère du logement. Bilan des courses : sur le moyen terme, un groupe de travail incluant le Ministère et la Caisse des Dépôts devrait pouvoir apporter des réponses aux points de blocages liés aux sociétés d'habitat participatif ALUR (notamment garantie financière, financement des coopératives d'habitants pour ceux qui suivent).
A plus court terme, nous travaillons avec les services de l'état sur la publication d'une "circulaire" venant venant préciser à l’ensemble des acteurs sur tout le territoire, les règles applicables et bonnes pratiques. C'est un petit pas... qui doit permettre sur le terrain de lever des freins, de favoriser l’émergence des projets et de les fiabiliser, en particulier ceux qui sont menés avec des organismes HLM, véritable enjeu de démocratisation de l’habitat participatif.
Texte de l'article

Extraits du compte-rendu de cette rencontre


La garantie financière des SHP

Rappel de la problématique (extrait du CR de la réunion du 19 janvier avec la DGALN)
Conformément à l’Article L.200-9 du CCH, les SHP en autopromotion ont l’obligation de contracter une garantie financière avant tout démarrage de travaux qui couvre deux risques : « les coûts supplémentaires occasionnés par la défaillance d'une entreprise intervenant dans la construction rendant nécessaire la contractualisation avec une nouvelle entreprise » et « les appels de fonds de la société destinés au règlement des travaux en lieu et place de tout associé défaillant, dans l'attente de la cession des parts de cet associé » (Décret n° 2016-1433 du 24 octobre 2016 relatif à la garantie mentionnée à l'article L. 200-9 du code de la construction et de l'habitation). Aucun organisme financier privé n’accorde aujourd’hui cette garantie en raison du trop faible nombre de projets et de la difficulté à évaluer le taux de sinistralité. Un grand nombre de démarches ont été effectuées auprès de banques ou d’organismes d’assurance, dans différents territoires français, sans résultat. Sans cette garantie, les SHP sont dans l’impossibilité d’expérimenter l’autopromotion en pratique.


La problématique ayant été brièvement réexposée, la DHUP convient d’échanger sur cette question lors de leurs échanges réguliers avec la CDC. Suite à cette étape, Habitat Participatif France pourrait être associé à un groupe de travail sur le sujet avec la DHUP, la CDC et le PUCA.

Le financement des coopératives d’habitants ALUR

Rappel de la problématique (extrait du CR de la réunion du 19 janvier avec la DGALN)
La loi ALUR a permis de lier le statut de sociétaire à celui d’habitant, mais en même temps cela lui fait perdre son statut de locataire (quand il occupe son logement en jouissance coopérative).
La logique du Prêt Locatif Social (PLS) est compatible avec celle des coopératives d’habitants, cependant les SHP en coopérative d’habitants ne peuvent y accéder car le PLS ne peut financer de contrat coopératif.


La piste consistant à permettre au PLS de financer les coopératives d’habitants ALUR semble compliquée à mettre en œuvre. Il semble plus envisageable de créer un prêt locatif social adaptée aux coopératives d’habitants : cela sera étudié également avec la CDC.

Une circulaire pour fluidifier l’information à droit constant

Plusieurs points relevant de la bonne interprétation du cadre législatif actuel pourraient être précisés dans le cadre d’une « circulaire » émanant de la DHUP, ce qui homogénéiserait l’application du droit par les services déconcentrés de l’état et préciserait les modalités de mise en œuvre des projets vis-à-vis de l’ensemble des acteurs. Cette circulaire devrait pouvoir être diffusée au premier trimestre 2020.

Rappel du fait que l'article 47 de la Loi ALUR créé les sociétés d'habitat participatif, "sans préjudice des autres formes juridiques prévues par la loi" (Art. L. 200-2)

Les personnes morales portant des projets d’habitat participatif ne se limitent donc pas aux statuts prévus par la loi ALUR (qui à ce stade ne sont pas utilisés pour les raisons évoquées précédemment).
Ainsi, les principaux statuts utilisés dans le cadre d’opération en autopromotion sont notamment les SCIA, SCCC, SCI, SAS Coopérative.

Confirmation des conditions d’exemption de la garantie financière pour les sociétés préexistantes aux SHP

Une question écrite au gouvernement précise d’ores et déjà ces conditions pour les SCCC, l’objectif serait d’entériner ces conditions et de spécifier que celles-ci s’appliquent également aux SCIA.
Il s’agirait en particulier de confirmer, notamment à destination des banques, que la garantie financière ne concerne que les sociétés d’habitat participatif de la loi ALUR et non les statuts antérieurs.

Habitat Participatif et logement social

Un nombre croissant d’opérations d’habitat participatif est réalisé dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage portée par un organisme HLM (droit commun). Ainsi, il convient de préciser que l'habitat participatif ne désigne pas seulement les opérations dont la maitrise d'ouvrage est portée par les habitants, mais plus généralement d’une démarche citoyenne dans laquelle les habitants sont associés à la conception et dans la gestion de leurs logements, et qui partagent des espaces de vie communs.
Ces opérations peuvent être réalisées en locatif social ou en accession sociale. Dans ce cadre, le collectif d’habitants est constitué en amont de la conception et une convention, définissant les modalités de partenariat est signée entre le collectif d’habitant (le plus souvent constitué en association) et l’organisme HLM.
Afin d’associer les futurs premiers occupants en locatif social aux phases de conception, des pré-CAL peuvent être organisées en amont des CAL qui viendront valider l’éligibilité effective des locataires au moment de l’emménagement.

Les opérations en accession progressive à la propriété (SCIAPP)

Ce statut juridique étant récent, les services déconcentrés de l’état ne sont pas tous informés de son existence et du cadre réglementaire associé à son fonctionnement. Une capitalisation sur la base d’opération réalisée permettra de décrire les « bonnes pratiques » liées à ce statut.

Le financement des espaces communs dans le cadre d’opération en locatif social

La question du financement des espaces communs sera également explorée lors des échanges à venir avec la CDC.