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Appel à contribution et mise en réseau des Habitats Participatifs en Société d’Attribution


Nous contacter sur cette action

Les sociétés d’attribution (SCIA) ont été et restent un cadre juridique privilégié pour beaucoup de groupes d’habitats participatifs ayant le souci de maintenir dans la durée, un contrôle possible sur leur composition et souhaitant une souplesse de gouvernance pouvant s’adapter aux spécificités de leur projet et de leur charte. Les SCCC ont cette même vocation. Ces deux statuts sont utilisés pour mener l’opération de construction mais offrent le choix de les maintenir ensuite, définissant ainsi une forme de propriété sociétaire accompagnée de la jouissance privative du lot d’habitation, qui est privilégiée dans nos opérations d’habitat participatif, du fait du projet collectif qui les sous-tend et du souci de le pérenniser dans le temps, malgré les départs et les arrivées qui devront nécessairement se succéder.
Dès lors que le choix est fait, dans les statuts, de maintenir la société après la fin de la construction, force est de constater que le parcours va être bien plus complexe et jalonné d’écueils que si l’option « dissolution de la société» et attribution des logements en propriété, avec constitution d’une copropriété avait été choisie. Ceci conduit un certain nombre de notaires à déconseiller cette option et certains établissements bancaires à conditionner l’octroi de leurs prêts au choix de la copropriété. Malgré la loi Alur qui a donné une reconnaissance institutionnelle aux sociétés d’autopromotion et attribution (SAA) pour l’habitat participatif, les cadres réglementaires et les mentalités ne sont toujours pas très ouverts et confiants envers cette nouvelle façon de concevoir, collectivement, la propriété dans l’habitat.
Ceci a conduit l’ensemble des groupes engagés sur cette voie à devoir inventer et s’affilier des professionnels motivés pour adapter le cadre juridique de la propriété sociétaire aux besoins des projets d’habitat participatif.

Après des avancées certaines… de nouvelles difficultés

C’est ainsi que grâce notamment à quelques notaires engagés, au réseau de mutualisation des associations régionales comme du mouvement national et aux échanges intergroupes, une certaine capitalisation s’est faite quant aux spécificités rédactionnelles permettant de structurer des statuts facilitant l’obtention des crédits bancaires et la sécurisation du parcours de construction pour l’habitat participatif. Malgré cela beaucoup de groupes rencontrent encore des difficultés lorsqu’ils ne trouvent pas de notaire intéressé par la spécificité de leurs projets et l’obtention des crédits quels que soit les garanties statutaires concédées reste extrêmement aléatoire et fluctuant d’une agence à l’autre, d’une région et d’un moment à l’autre, au sein des mêmes établissements financiers. Par ailleurs de nouvelles difficultés surgissent (qui n’étaient pas apparues pour les groupes qui se sont structurés dans les années 80) autour des mutations. Lors des mises en vente de logements, qui sont pour nos sociétés des cessions de parts sociales, les candidats acquéreurs sont là mais ils peuvent rencontrer des difficultés importantes à obtenir les emprunts qui peuvent leur être nécessaires. Un certain nombre des « droits » habituellement attachés au financement de la résidence principale (PTZ, Perco, etc…) se sont également trouvés difficiles à obtenir, montrant la difficulté persistante à obtenir une égalité de traitement et de droit entre la copropriété classique et la propriété sociétaire.

Travailler à une « normalisation » des SCIA

Ces difficultés récurrentes nous ont donc conduits à vouloir structurer de façon plus formelle et complète les caractéristiques d’une forme juridique SCIA dédiée à l’habitat participatif qui pourrait être validée par le Cridon (organe de conseil juridique des notaires) permettant un appui harmonisé pour tous les notaires, quel que soit leur localisation. Ce travail aurait également pour objectif de servir de base à une reconnaissance par la Fédération des Banques de cette forme de propriété, facilitant l’obtention des prêts pour l’ensemble des groupes, éventuellement au travers de partenariats privilégiés.
L’impossibilité toujours présente de faire fonctionner pour nos projets en autopromotion les SAA de la loi Alur nous a d’ailleurs confortés dans cette nécessité de sécuriser et stabiliser les formes anciennes et éprouvées, notamment les SCIA, qui, à l’expérience, représentent actuellement le cadre le plus adapté à nos projets.
Cette démarche, partie d’un habitat participatif en SCIA confronté à des difficultés lors de sa première cession, s’est ainsi très vite structurée autour de plusieurs cercles contributifs composés d’autres groupes en SCIA (anciens et récents de différentes régions de France), de professionnels du RAHP mobilisés sur ces questions, et d’une sollicitation du groupe de travail « Plaidoyer » du mouvement Habitat Participatif France qui porte auprès des services de l’État les différentes problématiques auxquelles sont confrontées les habitats participatifs.
Une première étape (Novembre 2019–Mars 2020) a ainsi permis de rassembler les nombreuses bases juridiques existantes mais aussi les questions demandant une clarification et un approfondissement, voire la sollicitation d’avis experts et spécialisés en pouvant identifier deux axes principaux :
  • les questions liées au montage des projets (aspects juridiques et fiscaux, financements initiaux)
  • les questions liées aux usages et à la gestion au long cours d’une propriété immobilière collective (règles de gestion et de comptabilité, utilisation des comptes courants d’associés, problématiques de cessions etc…).

Une nouvelle problématique : l’assujettissement à la TVA

Dans ce contexte, un habitat participatif en SCIA de l’Isère a fait l’objet, en ce début d’année 2020,d’ un contrôle fiscal qui s’est soldé par l’avis d’un redressement au titre d’une TVA non payée sur les appels de fonds liés à l’achat du terrain (du fait d’une modification législative intervenue en Décembre 2015 dont personne n’avait entendu parler !). Or il n’y a pas de TVA à régler sur l’achat d’un terrain pour des particuliers construisant pour eux même et non assujettis à laTVA, ce que le législateur a transformé pour les SCIA en 2015 sans en mesurer l’impact sur les « SCIA habitat participatif » bien évidemment très marginales dans le paysage. Cette situation fait peser de ce fait un risque très important sur la Prédelle (38 Meylan), mais également sur toutes les SCIA qui ont déposé leur EDD à compter de Janvier 2016.
Si ce redressement fiscal ne peut faire l’objet d’une révision et d’une jurisprudence distincte pour l’autopromotion entre particuliers, telle que pratiquée dans l’habitat participatif, ce peut être la fin de l’utilisation possible de ce statut pour nos projets. Et, bien sûr, c’est à nous de démontrer que les critères de ce nouveau décret ne s’appliquent pas à l’habitat participatif.

Un recours auprès du fisc

Introduire un recours auprès du fisc nécessite des compétences spécialisées(en l’occurrence, le recours à un avocat fiscaliste) et de ce fait des moyens financiers assez conséquents qu’aucun groupe n’a les moyens de réunir seul sans forte pénalisation. Notre appartenance à un mouvement prend là tout son sens pour que ce soit collectivement que nous nous organisions. Le triple enjeu de ce dossier et les nouveaux points insuffisamment maitrisés qu’il révèle (notamment sur ces aspects de fiscalité et de TVA) nous ont donc conduits à devoir engager plus vite que prévu le lancement d’une stratégie de collective de défense des Sociétés d’attribution adaptées à l’habitat participatif , centrant notre première action sur la contestation de ce redressement fiscal. Tout en manifestant notre solidarité à un projet particulier en danger, il s’agit à travers lui de défendre l’ensemble des Sociétés en autopromotion
Il nous a semblé en effet qu’il serait pertinent de pouvoir mutualiser, à l’échelle nationale, nos données, nos connaissances et nos moyens pour que ce travail et cette défense puissent servir à tous et être portée par le plus grand monde, permettant de construire une jurisprudence fiscale pour toutes nos structures.

Mobilisation du réseau

Le mouvement Habitat Participatif France s’est déjà engagé à s’associer au recours que la Prédelle initie auprès du fisc pour que la contestation se fasse à partir de ce dossier précis mais également au nom de tous les projets d’habitat participatif en Société d’attribution et potentiellement concernés par la mesure. Ses moyens financiers ne sont pas très importants mais sa caution institutionnelle est primordiale ainsi que le soutien logistique qu’il peut offrir pour le recueil de données et de dons. Un groupement d’AMO lyonnais engagé dans des programmes de construction contractualisés avec des futurs habitants constitués en SCIA, concerné par cette problématique fiscale, s’est également proposé pour mobiliser ses réseaux de collaborateurs spécialisés et participer à l’engagement des dépenses. Son concours nous a permis d’identifier très vite et de mobiliser rapidement le conseil du cabinet AKylis à Lyon.

Nous vous sollicitons donc aujourd’hui en vous proposant de participer à une liste de diffusion dédiée à cette problématique (d’abord fiscale mais portant également plus largement sur l’ensemble de difficultés de fonctionnement rencontrées par les habitats participatifs ayant choisi la propriété en jouissance sous la forme de SCIA ou de SCCC maintenues) et de soutenir la démarche engagée de consolidation et de défense de ces statuts.

Vous pouvez soutenir cette démarche :
  • En participant au recensement de tous les habitats participatifs montés en SCIA ou SCCC (nom de la structure, nombre de logements concernés, ville, année d’installation, éventuellement année de dépôt de l’EDD) pour chaque région. Il s’agit de recenser à la fois les projets installés et les projets en cours d’étude. Ces éléments seront nécessaires, dans le cadre du recours fiscal, pour mettre en évidence le nombre de projets impactés potentiellement par cette évolution réglementaire et pour donner un poids concret à nos demandes de sécurisation de ce statut.
  • En participant au financement du recours aux experts qui vont être nécessaires pour aboutir dans cette démarche et notamment, déjà, l’avocat fiscaliste qui a commencé à travailler sur le dossier et avec lequel nous devrions contractualiser en lui confiant notre défense, défense que nous co-construirons avec elle.
Nous vous proposons donc de vérifier tout d’abord si tous les projets que vous connaissez autour de vous sont bien enregistrés sur la base de données nationale des projets d'habitat participatif et des oasis (et qu'ainsi, ils aient bien pu être contactés). Si certains n’apparaissent pas , merci de leur relayer l’information et de leur proposer de renseigner leur fiche sur la base de données (important à plusieurs titres, mais notamment dans notre travail de plaidoyer auprès des institutions) et de se signaler pour être inscrits dans cette démarche générale.

Nous vous tiendrons informés, bien sûr, à chaque étape de l’avancement et des concours professionnels spécialisés que nous serions conduits à solliciter pour répondre à l’enjeu du recours fiscal en priorité, puis, si vous nous en donnez les moyens, pour finaliser les travaux permettant de sécuriser plus largement l’usage de ce statut pour les projets d’habitats participatifs.

Bien évidemment, ceux d’entre vous qui seraient intéressés pour rejoindre plus activement notre groupe de travail sont les bienvenus et tous les documents, témoignages que vous souhaiteriez nous communiquer seront accueillis avec grand intérêt.

Participativement votre,

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